おまつです♡
2週間前の、
東京外国語大学の教職員や大学院生の
福利厚生施設である
「 PAL国際保育園＠東京外大 」
ファンド募集が記憶に新しい
地獄の７年縛り🔥
ながら、まさかの クリック合戦 で
軽く見てたおまつは当然のことながら
投資できず💧💧
((((；ﾟДﾟ)))))))
そんな経緯で
「あら？二番煎じ？！」
正直そう思わんでもないけれど💦 笑
保育園ファンド が
本日 募集開始 で〜す♡
（仮称）ミラッツ市川宮久保保育園
- 募集金額 2億7,500万円
- 想定利回り（年利） 5.5% （ インカムゲイン相当3.0％、キャピタルゲイン相当2.5％
- 想定運用期間 18ヶ月
- 想定初回配当日 2023/04/30
- 最小投資金額 1万円
- 募集期間 2022/08/24 20:00 〜 2022/08/28 20:00
－－－－－－－－－－－－－－－
・2022年8月31日～2022年12月31日：開発期間のため、賃料収入無し
・2023年1月1日～2024年2月29日：賃料収入有り（4月、7月、10月、1月の各月末に配当）
・売却時：【運用期間×年利5.5％-既配当額】の配当（売却益の範囲内）
上記の想定初回配当日・配当額はあくまで想定。
なお、 取得日以降、随時売却活動を開始予定。
5.5% の 18か月
ﾊﾟｧｧｧ〜♡ (*ﾟ∀ﾟ*)
今回のファンドは、
土地から購入し保育園を建築する不動産開発プロジェクト。
不動産開発段階から投資する対価として
高めの利回り だそうです♪
年末までの４ヶ月間は開発期間のため賃料は発生しないので、
2023年4月末（想定）まで配当はありません💧
ですが、この保育園は認可保育所であり、
（ →2023年４月開園予定 ）
認可保育所は国や自治体などからの補助制度により
安定した運営が見込まれていることから、
より安定的なキャッシュフロー が期待できるそう。
(*´∀｀*)
おまつは 投資先として
保育園や高齢者施設とか好みなので、
まぁ素敵なファンドに見えるわぁ♪ 笑
でもでも。
ここで重要なのは リスク ですかね•••
_φ(･_･
売却リスク ： 妥当な価格設定での売却想定及び早期の売却活動によりリスクを低減
- 投資家の皆様へ元本償還を行うため投資不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
- CREALにおける売却実績及び不動産会社へのヒアリング等を通じて得られた成約実績を基に、妥当な水準での売却価格の想定をしています。加えて取得日以降、随時売却活動を行うことで想定運用期間内での売却を目指します。
クリアル、早めに売りに行きますと•••笑
開発リスク ： 土地の売買契約における契約不適合責任によりリスクの低減
- 本ファンドは開発プロジェクトであり、土地の状態によっては（例えば地中障害等）費用が膨らむ可能性がございますが、土地の売買契約において売主の契約不適合責任の規定を設け、売主に費用負担を請求できる権利を有していることからコスト増へのリスクの低減が図られています。
- 本件の工事は認可保育所の施工実績もあり、国や都道府県からの受注実績も豊富な小雀建設株式会社を施工業者として選定しております。
契約の段階で「売主の契約不適合責任の規定」とな。
おまつ、勉強不足ゆえ初耳ですッ💦
そういった規定を作っておけば、
売主に費用負担を請求できるんですね。
ほー、勉強になりますっ！ (￣^￣)ゞ
リーシングリスク： 20年間の長期の建物賃貸借契約による安定収益の確保
- 投資家の皆様へ期中の配当を行うため、十分な配当を可能とする家賃収入を確保できることが重要となります。
- 株式会社MIRATZとの間で2023年1月1日～2043年3月31日まで契約期間20年の長期の建物賃貸借予約契約を締結しています。固定賃料、一括借上げ、当初10年間は中途解約不可の条件から想定運用期間の全期間に亘り安定的な賃料収入を見込むことが出来ます。
株式会社MIRATZ って運営会社ですね。
ミラッツ市川宮久保保育園 ですから♪
これから10年は中途解約不可なので
運用期間 たかだか18ヶ月っ！！
•••家賃収入は堅いですね。笑
事業リスク：豊富な保育園運営の実績を有する株式会社MIRATZによる認可保育所の運営
- 株式会社MIRATZは、1都3県にて小規模認可保育所を中心に22施設の保育園を運営しており、豊富な運営実績を誇ります。
- 対象不動産は認可保育所として市川市の公募選定を受けており、開園後は補助金収入を中心に安定した事業となることが見込まれます。
正直、
おまつが期待してた通りのファンドなので•••
イイじゃないのー‼︎
（ おまつの個人的感想💧 ）
(*ﾟ∀ﾟ*)
でも、あえていうなら
クリアル側の 劣後出資 が
5.5％ほどしかない
というのが ネック•••
うーーーん。
これはイヤなんだけど、
「もうこんなもんだしなぁ〜」って
慣れてきてる自分が怖い💧 苦笑
どうするかなーー💧
募集開始 の 今晩20時 までに
しっかり考えたいと思いまーす
(￣^￣)ゞ
