おまつです♡
キタキタキターーーッ！！
☆*:.｡. o(≧▽≦)o .｡.:*☆
とうとう CREAL（クリアル）から
新ファンドの詳細
が 発表 されました〜！！
ﾜｵ〜 (*ﾟ∀ﾟ*)
■第35号案件 ドムス・スタイル目黒不動前
・募集金額 ： 37,800万円
・想定利回り（年利） ： 6.0%
・想定運用期間 ： 12ヶ月
・最小投資金額 ： 1万円
・初回配当日 ： 2021年5月31日 ＊ただし未確定
・募集期間：2020年12月07日 20時 〜 2020年12月17日 20時
人気住居エリアの好立地レジデンス
「ドムス・スタイル目黒不動前」は目黒区に所在する、ＪＲ山手線・東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線・東急目黒線「目黒」駅から徒歩10分、東急目黒線「不動前」駅から徒歩6分の場所に位置するレジデンスです。
目黒は毎年のSUUMO住みたい街ランキングの上位常連であり、2020年もランキング5位に選ばれております。 物件の近くには桜の名所として知られる目黒川が流れ、目黒雅叙園・林試の森公園などのスポットも徒歩圏内で良好な居住環境が形成されております。
最先端のIOT機器を設置したスマートホーム
本物件にはLive Smart社のスマートリモコン、スマートカメラ、スマートLEDライト、ドア開閉センサー、スマートスピーカー等を設置する予定です。不在時にスマートフォンから室内の様子を確認することや、家にある家電や設備をスマホや声で操作することが可能になります。
これらによりセキュリティや利便性が向上し物件の収益性・競争力も向上するものと考えております。
キャピタルゲイン配当型の投資商品
弊社の劣後出資割合を従来の10%から5%に下げることで物件売却時の元本償還リスクが高まることの見合いとして、売却時の利益（キャピタルゲイン）の一部を分配することによりリターンを高めるよう設計された商品です。
従来のレジデンスファンドでは運用期間中得られる賃料相当額のみを配当の対象としているところ、本ファンドでは売却時のキャピタルゲインをも配当の対象とすることで高い利回り設計としております。
なんか•••
良さげ〜〜〜♡
(●´ω｀●)
これは
はっきり言って
”おまつの好む案件” です！！笑
でもさー、
クリアルのこういう案件は
クリック合戦、すごいのよ〜！
マジで！！ (つД`)ノ
ただ、注意も必要！！
この 6.0% っていう高めの利回り、
| インカムゲイン相当 | 2.3% |
|---|---|
| キャピタルゲイン相当 | 3.7% |
という配分なんですね。 _φ(･_･
ちなみに、
現時点では稼働率は23.1％、
入居申込みも含めた稼働率は
38.5％（12月1日時点）だそう。
11月に竣工したばかりなので、
１３戸ある中の３〜５戸は
埋まってるってことよね。
残り８戸とはいえ、
目黒の新築物件だし
イマドキのスマートホーム物件だし•••
コレは心配ないと思うわ。
•••根拠はないけどっ！笑 (^◇^;)
ま、
そもそもマスターリースだし、
われわれ投資家は
家賃収入のことは
気にしなくていいわよね。笑笑
ってことで
２.３％ の配当は大丈夫♪ (´ｰ｀)
そんなことより、
売却がうまく行くかどうか••• 汗
今回、クリアル側の劣後出資は
５% と 激低っ！！！
（ 優先出資額：3億7,800万円 ）
（ 劣後出資額：2,000万円 ）
よって、売却時の条件次第で
われわれ投資家の元本棄損リスクが高い！！
クリアルのサイトにも
はっきり書いてあったけど•••
つまり、いくらで売れるかが非常に大切！！
((((；ﾟДﾟ)))))))
このExitリスクに対しては、J-REITなどの公開情報のみならず不動産業者へのヒアリング等を通じて徹底したマーケット調査を行い、保守的な出口想定をし早期の売却活動を行うことでリスクの軽減を図ります。なお、本ファンドについてはNOI利回り約4.6%で売却できれば投資家の皆様の元本棄損は無く、さらにNOI利回り約4.1%以下で売却できれば投資家の皆様に6％の配当をお支払いすることができます。
なるほどね〜 _φ(･_･
NOI利回り約4.6%で売却できれば
投資家の元本毀損はなし。
ここが「分かれ目」なんですね。
そして、
NOI利回り約4.1%以下で売却できれば
キャピタルゲイン分の３.７％が
ゲットできて、
トータル６％の配当が得られる、と。
•••そりゃぁ、当然
４.１％以下で
売却希望よねっ！！笑
o(｀ω´ )o
営業純利益（NOI）とは？
プロの不動産投資家は不動産物件の収入を測る尺度として、「営業純利益(NOI)」を用います。
「営業純利益(NOI)」とは「満室賃料」から空室期間の損失や運営費等を差引いた手取り収入のことです。
例えば、「満室賃料」が100万円の賃貸マンションの空室による損失が10万円、運営費等が15万円のときの「営業純利益(NOI)」は75万円になります。また、不動産物件の収益力は、「営業純利益(NOI)」を不動産価格で割って表した「NOI利回り」を用います。
不動産投資で成功を収めるには「営業純利益(NOI)」や「NOI利回り」を用いて不動産の本当の実力を知り、より適正な売買価格を求めることが望まれます。
いやいや、
しかし そうは言っても、
NOI利回り４.１％以下 って
そうカンタンに言われてもね•••
このご時世、
なにがあるやらわかりませんので、
（ クリアルもそこまで言ってないけど、イメージ。笑 ）
クリアル側も
投資家の元本を守るために
早期売却して早期償還もあり得ます、と。
その逆も然り、
60ヶ月を超えない範囲で
本契約の契約期間延長もあり得ます、と。
ははーん
なーーーるほど。
ε-(´∀｀; )
募集開始 は
12月7日 月曜日の
20時から！
早くも 明日ッ！！
おまつも
注目したいと思います〜♪
(￣^￣)ゞ
