おまつ不動産投資を学ぶ

物件A のシミュレーションをしよう!①

おまつ、不動産投資シミュレーションに挑戦!

おまつです♡

失敗できないわたしには
投資シミュレーションは不可欠です!

 物件A 
価格 9,000万円
満室時利回り 16.25%
交通 バス30分 徒歩19分
満室時年収/月収 1,463万円 / 121.9万円
築年数 築31年
建物構造 RC造6階建 総戸数51戸
間取り 1R×51戸
現況 賃貸中(満室)

利回り重視で探した 物件A です。

いくらシミュレーションとはいえ
最初から9,000万円の物件に
行ってしまう無謀さ 笑

とても気になったので•••
どうか大目に見てお許しください m(_ _)m

不動産投資、今まで学んだことを中心に確認してみる!

建物の耐震リスクは?

まず、築31年ということは
1988年の建物ですね!
新耐震基準(1981年6月)
以降のもの
になります。

6階建てと背の高い建物なので、
耐震は気になりますよね。
基本のRCの耐震性は合格〜!

この物件、実は、大学が近いらしい!

この物件、交通の便は悪いですが、
大学が近いと記載がありました。

なので、ワンルームが51戸あるも、
学生さんで満室!!
管理会社の、大学への働きかけが
いいのでしょうね。
素晴らしい! (^ ^)

おまつ、情報化社会に驚きの連続••• ((((;゚Д゚)))))))

家賃はどれくらいなんだろう?
月収121.9万円から
単純計算して家賃23,900円かー。
や、安い〜っ!

わたしの第一印象としては安いのですが、
残念ながら、ネットで見ただけ。
まったく土地勘がないので
この辺りの相場がわかりません••• 汗

念のため、賃貸サイトで調べていたら
なんと!

この物件出てるーっ!! ∑(゚Д゚)

5月の記載で満室だったのに•••
空き3室も〜!? 汗
この時期に? •••退学でもした??
中途半端で妙に気になるんですけど••• 汗
((((;゚Д゚)))))))

まあ、まあまあ•••
仕方ないよそれはね•••
3月まで入居者いないかもしれないけど 泣

気を取り直して•••
と、んん?
家賃1.9万円で管理費共益費3千円?

1.9万?! ∑(゚Д゚)

さらに家賃が下がっとるやないかっ!!
((((;゚Д゚)))))))

真の、表面利回りを計算する

家賃1.9万円で計算すると、月収96.9万円
満室時表面利回りは 12.92%

記載の16.25%から
3.33%も下落しています。
どういうこっちゃ•••

家賃の粘着性はいずこへ??
だ、誰かー!!
ご存知ありませんかー!? (ToT)

「満室」って文字に踊らされて
少し(いや、かなり!笑)
期待してしまったけれど
現実、なかなかそんなことはないですよね•••

51−3=48戸だった場合の表面利回りも
念のため出しておきますか••• _φ(・_・

1.9万×48戸=912,000
(912,000×12)÷9,000万×100=12.16%

12.16%、これが現実だな•••
単純に8.3年で元取れる??

まさか〜
そんなわけにはいかない気がするっ!!

賃貸サイトで分かった新事実、続々! ((((;゚Д゚)))))))

賃貸サイトには、丁寧に撮られた写真が
何点も掲載されていました。

ホッとしたのは、
とても日当たりが良くて
美しい室内であること。
管理(リフォーム)が行き届いている、
明るくて、とても感じの良い部屋でした!

びっくりしたのは、
なんと!!
家具家電つき物件 だったこと

不動産投資サイトには記載なかった••• 汗
これは壊れたら
その都度、こちらの負担でお取り替えよね•••
マジかーー (>_<)

田舎で築年数立ってるから?
洗濯機&冷蔵庫&ベッドをつけないと
こんなに家賃が格安なのに
住んでくれないものなのかしら??
このあたりが不明•••

しかも、大学まで近いって
不動産サイトの物件紹介には書いてあったのに
賃貸サイトの物件紹介には3㎞って!
3㎞ってどうなの?遠くない?
田舎だと自転車で余裕なのかな?
学生が体鍛えるのに
ちょうど良い距離なのかしら?
わたし、もうわからない••• (ToT)

(つづく)

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