おまつです♡
クラウドファンディングをチェックしたり、
お金の勉強なんやかんややりながらも、
やっぱり狙うは、
不動産投資！
で。
相変わらず
「不動産小口化商品」って言葉を
たまにググっているのですが、
合わせて
「JーREIT」って言葉が
よく出てきます。
ここいらで
ちゃんと勉強しようと思いまーす！！
(￣^￣)ゞ
REIT（リート）とは？
REIT（リート）とは、
「Real Estate Investment Trust」の略で、
日本では「不動産投資信託」と呼ばれる金融商品です。
投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、
そこから得られる賃貸料収入や
不動産の売買益を元に、
投資者に分配する仕組みの商品です。
特に、日本の国内法に則った「日本版REIT」を
J-REIT といいます。
投資者は、
REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、
不動産のプロによる運用の成果を
享受することができます。
ほほう〜
不動産の投資信託ってことね。
イメージがはっきりして、
ちょっと興味が出てきたかも。
(^ ^)
何事も「喰わず嫌い」は
いけないわよねっ！
REIT（リート）投資の魅力とは？
まずは、そのメリットを挙げていきます。
-
高く安定したインカムゲイン
REITは制度上、利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない仕組みであるため、株式と比べて高い分配金を得ることができます。
また、長期に安定した賃料を生む不動産を投資対象としているため、一般の株式会社と比べて収益予想の確度が高く、分配金が安定しており、インカムゲインとしての特徴を持つ投資商品です。少額で不動産投資
実物の不動産に投資するには、少なくとも数千万円単位、多くの場合には億単位の多額の資金が必要になり、個人で不動産投資を検討しようとしても、多額の資金がネックになります。
REITは不動産を証券化しているので、1万円から100万円程度の少額で投資できます。分散投資
実物の不動産投資を行う場合には、投資金額が多額になるため、分散を行うことは困難です。
また不動産1棟だけ購入しても、空室が発生した場合、収益を生まないだけでなく管理費等の経費が掛かるため、収益はマイナスとなります。一方、REITは複数の不動産に投資しているため、テナント数が多く、実物不動産への投資と比較すると格段にリスクが分散されています。
また投資法人によっては、投資対象資産の用途や地域が多岐にわたります。
従ってREIT投資は、少額での投資でも用途・テナント・地域の分散が可能です。換金性が高い
実物の不動産は売りたい時に、必ずしもすぐ売ることができるとは限りません。
また売却する際には不動産仲介会社を選び、売却金額を自分で判断し、様々な書類を揃えるといった手間の掛かる作業が必要となります。
一方、REITは証券市場に上場しています。そのため、投資口を市場価格で取引できて売買の手間が掛かりません。プロの運用、透明性が高い
実物の不動産投資には、テナントや建物管理など素人には煩わしい面倒な業務がたくさんあります。
また投資する不動産の選定等、長期的な収益分析が必要となります。一方、REITは不動産の売買や運営を経験豊富なプロが行っており、また運用不動産の稼働状況や収支状況を定期的に開示していますので、投資家は投資法人が運用する不動産の状況を知ることができます。インフレに強い
一般的に、インフレ時には不動産の資産価値や不動産賃料はインフレにスライドしていく傾向にあります。
不動産の賃料上昇は分配金の増加要因になりますし、資産価格の増加は売却した場合の売却益を増加させることになります。
従って、REITはインフレヘッジとして有利な金融商品といえます。
但し、銘柄によって投資対象とする用途や物件売却方針が異なるため、賃料の上昇及び下落の度合いは異なります。
ふむふむ。
賃料中心なのと法人税の制度上の兼ね合いで、
比較的安定した配当が期待できる。
そして、取引所で売買できるので、
流動性が高く、現金化しやすい。
不動産のプロによる運用で、
専門知識を活用した分散投資が可能。
••• って！
∑(ﾟДﾟ)
いいところしか
無いんですけどっ！！
REIT（リート）投資のデメリットは？
先ほどはメリットを挙げたんで、
そりゃ、いいところばかりです 笑
もちろん、
デメリットだってありますよ！
価格変動リスク
REITは預金や債券のように元本が保証されているわけではありません。
証券市場に上場しているため、需給関係によって投資口価格が上下します。
株式市場全体や不動産市況の影響を受けるため、個別の業績に変動がなくても株式と同様に価格が下落する場合もあります。
また投資法人によっても投資口価格の変動要因は異なります。
各決算時の分配の権利確定、投資口の追加発行、資産の取得及び売却、決算発表、スポンサーの交代、合併等によって価格が変動する傾向にあります。
収益変動リスク
REITの投資家は決算期毎に分配金を受け取る権利がありますが、分配金は確定されたものではありません。
地震など自然災害による建物の毀損、テナントの退去・未納、賃料減額、物件の売却損など、資産運用会社の能力や経済情勢によって収益が増減するため、分配金が減少する可能性があります。また増資を行うことにより利益が増加しても1口当たり分配金が減少する場合もあります。
なるほど。
そこは不動産投資ですからね。
今、台風で被災した千葉県が現在進行形ですが、
こういった自然災害などによる影響は
もろに被ってきますよね。
金利変動リスク
REITは投資家から資金を募る他、金融機関からの借入金によって不動産を取得します。このため金利が上昇すると、利息負担が増加するため、収益の減少要因となります。
また金利上昇により、REITの分配金利回りと国債等の債券市場とのリスクスプレッド（利回り差）が減少した場合、投資口価格が下落する場合もあります。
運用体制に関するリスク
REITの運用を行う資産運用会社には、スポンサーによる人員提供や不動産の開発、不動産の管理等、設立後もスポンサーがREITの運営に深く関わっています。
従って、スポンサーとの利益相反が生じやすい仕組みといえます。
このため、投資法人は外部者を含めたコンプライアンス部門の設置や徹底した情報開示を行うことで、利益相反によるリスクを回避する意向を示しています。
投信法及び不動産に関わる法、税制度等の変更に関するリスク
REITに関わる様々な法制度の変更により新たに規制が掛かる場合、資産及び投資元本の価値が変動する可能性があります。
投資法人の倒産及び上場廃止リスク
REITも一般の企業と同様に、倒産リスクがあります。
金融機関の融資環境の変化や投資法人の収益低下に伴うキャッシュフロー悪化から、資金調達が出来ず倒産に陥るリスクがあります。
但し、仮に破綻となった場合でも、不動産の価値はゼロにはなりません。
理論上は精算時に不動産を売却すれば、投資資金が戻る可能性があります。
また証券取引所の上場廃止基準に該当した場合、上場廃止となるリスクがあります。
大枠は、
株式投資と似たようなものって
ことですね。
株に精通していれば問題ない
素晴らしい商品なのでしょうが、
ゴクリ•• ((((；ﾟДﾟ)))))))
証券所で取引されているので、
需給によって値動きがあって、
証券価値が下がった場合、
分配金も減る可能性がある。
また、投資法人が倒産、上場廃止になると、
投資証券が無価値になる可能性がある、と。
値動きとか実際に見てみないと
はっきりしたことは
言えませんが•••
株で失敗しているおまつ的には
むやみに
手を出せない かも•••
(>_<)
これらのサイトで勉強させていただきました。
ありがとうございました。
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J-REIT.jp Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト
