お金が手元に残ってないと不安ですよね
おまつです♡
実際に電卓叩いたり、
項目の出し方を調べたりすると
実質利回りの算出が
いかに難しいか分かってきますね•••
厳密には、
空室損失費用と修繕費用も
考えなくてはいけないもの。
遠い目・・・( ´Д`)y━･~~
では今日は
キャッシュフローについて調べていきます！
キャッシュフローは
実際に手元に残るお金のことを指します。
指標その③
実質家賃収入ー返済利子ー減価償却費＝税引前利益
税引前利益ー税金（所得税＋住民税）＝税引後利益
税引後利益＋減価償却費ー返済元本＝キャッシュフロー
税引前利益を算出する際に
いったん差し引いた減価償却費を
なぜまた最後にプラスするのでしょう？
減価償却費は税務上の経費となるのですが、
実際には支出を伴っていないお金、
いわば架空（！？）の経費であり、
現金は手元に残っているからです。
そこで、キャッシュフローに
最後に戻してあげるわけです。
《例》
前回の2800万円の物件に対して80％の2240万円の融資を受けた
・実質家賃収入 204万円 /年
・借入金2240万円（30年・元利均等払い、金利2.5％）
返済元本50万円/年 返済利子55万円/年
・減価償却費37.5万円/年
・所得税率23％
・住民税率10％
まずは、税引前利益を求めます
204万円ー55万円ー37.5万円＝111.5万円
次、税引後利益いきましょう！
111.5万円ー（111.5万円×0.23＋111.5万円×0.1）＝74.7万円
はい、次！！
74.7万円＋37.5万円ー50万円＝62.2万円
よって、年間キャッシュフローは
約62.2万円なり〜
こ、これは•••
覚えるのに苦労しそうっ！！
指標その④
ROI（％）＝ 年間キャッシュフロー ÷ 最初に払った自己資金 × 100
ROIとは、最初に出した自己資金を、
1年当たりでどれくらい回収できたか？
を表すもの。
なるほど〜 (^ ^)
回収率は知りたいですね！
実質物件価格2996.7万円ー銀行からの融資2240万円
＝最初に払った自己資金756.7万円
62.2万円÷756.7万円×100=8.219
ROIは8.22％なり〜
100÷8.22=12.165だから
最初に払った自己資金は
約12年で回収できることがわかります。
ROIは借入額で変化し、
投資効率で見ると借入額を大きくした方が
効率的だけど、
借入額が大きいということは
そのぶんリスクも大きくなる…
っと！？
ここまで２回にわたって
勉強してきた計算式は
投資初年度のものだそうです ∑(ﾟДﾟ)
空室が出たり状況は変わるから•••
って、ほらやっぱり！
現実的に、将来のいろんな変化も含めて、
正確なシミュレーションは必要とのこと。
エクセルで自作してもいいし、
オンラインサービスなどを
利用してもいいでしょう！
だって〜笑
いやいや安心しましたよ、
めっちゃ難しいから！！
でも、今回は基本を知ることができて
よかったです
m(_ _)m
不動産投資の学校［入門編］ 編著・ファイナンシャルアカデミー
