おまつです♡
不動産投資のリスク、
今回は、
不動産投資を取り巻く外部環境について
考えていきます
金利上昇リスク
収益不動産を購入する時、
現金で買えますか？
わたしは無理です〜 (>_<)
やはり、銀行のお世話になるしかないです。
融資を受け、ローンを組みます。
今はまだ低金利政策継続中ですけど
いつか利上げの時期が
やってくるかもしれません！
もし金利が上昇したら？
借り入れたローンの返済利息にも影響があり
キャッシュフローが大きく狂い、
最悪の場合、毎月の家賃収入より
返済金額が大きくなるといった状況に•••
破綻••• ((((；ﾟДﾟ)))))))
いやぁぁぁっぁ〜
そんな恐ろしいことにならないためには
どうしたらよいのでしょうか？
①自己資本比率を上げる
金利はコントロールできないので
仮に上昇した場合でも
影響を少なくすることを
考えねばなりません！
自己資本比率を上げるとは
物件購入の際の自己資金の割合を増やし、
借入金の比率を下げることです。
そうすると、
金利が上昇しても影響が抑えられますね。
一方で、
不動産投資は、投資家の属性によって
自己資金よりも多い融資を受けられる
「レバレッジ」
を使って行えるのが大きなメリットですが、
このレバレッジの活用という意味では、
自己資金を増やすと
自己資金に対する投資効率は悪くなります•••
低金利の上では
最大のメリットなのですがね〜 σ(^_^;)
②固定金利を選択する
金利は投資効果を左右するため、
できるだけ低い固定金利で
資金調達したいところですね
不動産投資の金利に関しては、
金融機関で年間を通して
変動があるようです。
高いタイミングでは
調達しないように注意ですね！
また、返済方法を
元利均等返済ではなく元金均等返済にし、
元金返済を低金利のうちに早期に進め
金利上昇の影響を
少なくする方法もあるようです。
いずれにおいても
自己資金、融資額、物件の利回りなどで
金利の影響の受け方は異なります！！
金利の影響を吸収できるような物件選び
ができれば最高ですね！
いや、しなければなりません！！
計算＆チェック、精査精査〜！ (>_<)
物件の値下がりリスク
むかしむかし、不動産相場は
極端な相場変動の時代がありましたとさ。
上昇しきっていたものが大暴落⤵︎⤵︎
かの有名な…バブル崩壊です。
現在の不動産の相場変動は、穏やかに
小さな山と谷を繰り返しているようです。
土地の価値は値下がりしなくても、
建物は、古くなれば
その分価値が下がります。
この値下がりリスクに対処するには
どうしたらよいのでしょうか？？
将来的に
値下がりリスクの少ない好立地条件や
条件を選んだ上で
長期保有することが
リスクヘッジになります。
賃料には粘着性があるので、
物件価格の値下がりほど
賃料は下がりません。
なので
物件価格が大幅に値下がりしたとしても、
収益力（資産価値を下げないように修繕など日々の管理）と
稼動率（対策を講じて空室を出さず利回りを維持）を下げなければ、
長期にわたる運用で
収益をプラスに保つことは可能なようです！
目の前の動きにとらわれず
長期目線を持たないといけませんね！
(￣^￣)ゞ
