不動産指標を学んでイメージを掴む！
おまつです♡
不動産投資初心者のわたしですが
収益不動産のことや
不動産投資の種類を調べることで
すこ〜し、大まかな流れが
イメージ出来てきました♡
ここで、わたし•••
気づきましたよっ！
計算力がないとお話にならない！！
ってことに！！ ((((；ﾟДﾟ)))))))
取得を考える不動産の、
利回りであったり、
キャッシュフローであったりといった指標を
すばやく計算できないとダメでしょ〜！！
意味合いはうすら分かってるつもりでも
計算出来なかったら
儲けられるわけないです！
ネギ背負った鴨ですよーって
おバカがバレて、騙されるわ•••汗
アッカーーーン！！
不動産投資を始めるにあたり
必要不可欠な計算式を覚えるぞ〜！！
おーっ！！ヽ(´▽｀)/
まずは利回り計算から
お金の増える率、これが利回りですね。
不動産投資の場合、主なものは
「表面利回り」と「実質利回り」の２つ
指標その①
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
表面利回りは、
購入時や日々の管理にかかってくる
税金・諸経費を一切含めていないので、
実際に手元に入ってくるお金を
正確に表すものではないです。
ただ、計算が手軽にできるため、
よく使われる指標の一つです。
不動産の販売資料や広告、
不動産投資サイトなどに
掲載されている利回りは、
ほとんどがこの表面利回りである、
とのこと。
判断材料にはなりますが
注意して見る必要あり！ですね。
指標その②
実質利回り（％）＝ 実質家賃収入 ÷ 取得費総額（実質物件価格）× 100
実質家賃収入とは、
年間家賃収入から、
物件を維持するのに
必要な諸経費
（管理業者に管理を頼んだ場合の
管理委託費など）
を差し引いたものです。
実質家賃収入＝
（月額家賃ー管理費等）×12ヶ月ー固定資産税ー都市計画税
取得費総額（実質物件価格）とは、
物件価格に売買契約時の仲介業者への
仲介料などを加えたものです。
リフォームが必要な場合は、
取得費総額にその費用を加えます。
実質物件価格＝
購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士手数料＋登録免許税＋不動産取得税＋リフォーム費用
不動産投資は、
経費を引いた「実質利回り」を
しっかり把握して行う必要あり！
ですね〜〜 _φ(･_･
《 例 》
3000万円の中古マンション１区分を値切って2800万円で購入、
家賃月額20万の場合
20万円×12ヶ月÷2800万円×100％＝8.571％
表面利回りが8.57%ということですね
かんたんに計算できました！
次！
実質家賃収入は、ここでは管理費1万円、固定資産税と都市計画税合わせて24万円として計算します
すると、20万円ー1万円×12ヶ月ー24万円＝204万円
実質物件価格は、仲介手数料97万２千円、印紙税1万５千円、司法書士報酬14万円、登録免許税28万円、不動産取得税56万円かかったとして
2800万円＋97万２千円＋1万５千円＋14万円＋28万円＋56万円＝2996万７千円
よって
204万円÷2996万７千円×100＝6.807%
実質利回りは6.81％です
値切って購入しても、実際は
結局3000万円かかるんですね•••
表面利回り8.57%でしたが、
実質利回りは6.81%まで
下がってしまいました。
実質利回りは、やはり•••
計算するのに調べる項目が多いので
大変〜 (>_<)
今日から物件広告見たら
電卓叩きまくりたいと思います 笑
不動産投資の学校［入門編］ 編著・ファイナンシャルアカデミー
