おまつ不動産投資を学ぶ

物件A のシミュレーションをしよう!②

不動産投資シミュレーション、前回からの続きの巻

おまつです♡

前回より9,000万円の物件の調査中です。

利回り重視で探したはずの 物件A 。
(あくまで勉強のためです•••汗)

資料を請求せずとも
知らなかった情報が出るわ出るわで•••
( ゚д゚)
資料を請求したら
さらにすんごい情報が出てくるのかしら?汗

 物件A 
価格 9,000万円
満室時利回り 16.25% → 12.92%
交通 バス30分 徒歩19分
満室時年収/月収 1463 → 1,162.8万円 / 121.9 → 96.9万円
築年数 築31年
建物構造 RC造6階建 総戸数51戸
間取り 1R×51戸( 家具家電付き
現況 賃貸中(満室48戸

ちょっとここで、冷静に考えてみる?

この物件A、
家賃も安くなってるし、
家具家電付きってことで正直かなり驚いたっ!

だけど、築年数的に考えたら、
新たな競合アパートが
大学の近くに建てられてもいるだろうから、
差別化して、対抗するしかなかったのかな•••

でも、もうすでにこんなに家賃が安いと、
今後ますます建物が古くなっていく中で
空室が出た時に「家賃を下げる」という手法が
もう使えないよね•••泣

しかも、すでに家具家電付き•••
あっ!!わかった! ∑(゚Д゚)
レオパレス21が競合なのかもっ?!
理解〜理解〜 笑

•••いやいや。
そんなことがわかったところでどーする•••

メンテナンス費用とかどうするん?
外壁塗装とか相当お金かかるよね 汗
経営に行き詰まりそうな気がするのは
わたしがビビりだから???

管理会社が決まっている建物なので
学生さん対応は慣れているだろうから
その辺はこのまま安心して任せていいのかも。
一時でも、満室ってことは、
管理会社が大学側に
学生に紹介してくれるように
働きかけてくれてるんだろうし。

ああ、
その管理会社に支払う費用も
高くつくのかもしれないけれど••• (>_<)

気を取り直して、シミュレーションに戻ろう!

•••されど!!
表面利回り12.92%、
10%超えているわけですからね•••
ねっ (´・_・`)

もし購入するとして
9,000万円融資してもらえるかってところは
根本的な問題ではあるけれど、
それは今置いといて•••

試算シミュレーションするには
興味深い物件なのだから
そう、思った物件なのだからっ!!
これも勉強〜っ!!

凹まず、腐らず、
試算を続けてみようと思います〜
( ̄^ ̄)ゞ

固定資産税評価額はそうカンタンに教えてはもらえないという事実•••

はい、購入します〜っ!

と、そのときに必要なのが税金です!

税金の種類 税率
固定資産税 固定資産税評価額×1.4%
都市計画税 固定資産税評価額×0.3%
登録免許税 固定資産税評価額×2%
不動産取得税 固定資産税評価額×4%


ぬおっ!!!

∑(゚Д゚)

わ、私としたことが•••
肝心の固定資産税評価額がわかりません•••汗

資料請求したら
こういうのは記載があるのかな?
シロウトすぎて不明ですが、
ネット検索したところで出てきません•••
こ、困った〜 (>_<)

他人が、他の人が所有する
土地・家屋などの評価額を
調べられないようになっているんです!
そりゃそう、プライバシーありますからね•••
そりゃそうです。

え? でもわたしは、どうしたら??
シミュレーションの危機が早くも到来〜!
笑えるくらい、
早く行き詰まってしまいました 笑

どうやら、所有者ではなくても、
この物件と同じ市町村に
固定資産を所有していれば、

土地・家屋価格等縦覧帳簿
を縦覧することによって

この物件の土地と家屋の固定資産税評価額を
確認することもできたようです!
(※ただし年1回、4月が多い)

•••が、
わたしには縁もゆかりもない土地なので、
評価額を知ることは
できそうもありません (>_<)

どうしよう?

固定資産税評価額の試算をしてみよう!

血眼になりながら 笑
なんとか•••
大ざっぱな目安となるものを見つけました!

(固定資産税評価額の試算)
・土地の場合:固定資産税路線価 × 土地面積 × 70%
建物の場合:再建築費用 × 経年減価補正率 × 70%
※どれだけ古くても経年減価補正率は0.2までしか下がらない!

路線価は国税庁のサイトから
調べることができました!
→路線価のサイトはこちら

で、計算したところによると
土地は   880万円
建物は 1,890万円
固定資産税評価額は 2,770万円 でした。
(あくまで目安の試算です!!)

では、これに基づいて税金の試算ができますね。

税金の種類 税金額
固定資産税   387,800円
都市計画税     83,100円
登録免許税   554,000円
不動産取得税 1,108,000円

できターーーー!!
合計 2,132,900円 約213万円です!

(つづく)

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