おまつ不動産投資を学ぶ

物件Aのシミュレーションをしよう!⑤

おまつです♡

あああ
シミュレーションが終わらない•••

( ´Д`)y━・~~

まぁこれ乗り越えたら
サクサクできるようになるはずっ!
ですっっ!!笑

いよいよ、最後のシミュレーションするわよっ!!

前回は、オウチーノの住宅ローンサイト
ローンを組んだ時の返済額シミュレーションを
しました。

現状優先型プランで、以下の内容でした!

①頭金なし ②金利0.75%
③返済期間35年
・毎月返済額 262,400円/月
・総返済額:10,994.4万円
・返済負担率:157.4%
・ボーナス時加算なし
推定諸費用:約690万円

さあ、これを踏まえて、
家賃収入とローンと諸々、合体した表を作りますっ!
( ※3室空室の場合の表面利回り12.16%で計算 )

月間 年間 10年 18年 35年
表面利回り(%) 12.16
家賃収入 91.2万 1,094.4万 10,944万 19,699.2万 38,304万
ローン返済 26.3万 315.6万 3,156万 5,680.8万 11,046万
経費
(家賃の20%)
18.3万 219.6万 2,196万 3,952.8万 7,686万
手元CF 46.6万 559.2万 5,592万 10065.6万 19,572万

最後まで ざっくり•••  苦笑

年間のキャッシュフローが 559.2万円

まず、初回にかかる諸経費の
690万円を取り戻すには
単純計算で、1年3ヶ月かかります•••

物件価格9,000万円は16.09年で取り戻せますね。

諸経費合わせて 18年かー

んん? なにかおかしい•••
(´⊙ω⊙`)

ガビーン、
ローンが35年だったの忘れてた 笑

返済額合計が 1億994万4千円
ローン返済が、年間315.6万円
35年だった💦💦

18年たっても残り17年分
まだ約半分のローンが残りますねぇ•••
((((;゚Д゚)))))))

んじゃ、
ここで半分のローンを一括で支払う??
手元の現金が約1億なので残り4,500万円かー

いやいやいや•••

おまつ、ふたたび、我に戻る•••

実際問題、築31年物件を
35年ローンで買うのは難しいだろうなぁ。

そもそも、今35歳で、35年ローンて•••
わたし 70だしっ!!!
((((;゚Д゚)))))))
貸してくれるわけないです💧 笑

法定耐用年数  〜建物の価値からも考えてみよう!〜

国税庁は「減価償却資産」に対して
法定耐用年数を定めています。

減価償却資産」とは、
時の経過に伴い
その価値が目減りしていく資産の事で、
マンションの場合は建物部分が対象となり、
RC造のマンションは
47年」と決められています。

一般的に、不動産投資において
金融機関は耐用年数の残存年数しか
融資を認めてくれない
ことが多いそうです!!

ということは、47年ー(現在築31年)=16年

16年っ?! ∑(゚Д゚)

35年ローンなんてもってのほか•••
16年しか貸してもらえないのね

ますます現実の厳しさ、
身に沁みます••• (ToT)

 軽量鉄骨造  木造  鉄骨造  RC・SRC造
 法定耐用年数  19年  22年  34年  47年

ちなみに、RC造でも木造でも、
建物は耐用年数を超えたら
取り壊さなければいけない
という決まりはないのですが•••

国土国交省によると、
RC造の建物の場合、
取り壊された物件の平均年数は37年であり、
法定耐用年数よりも短いようでした•••
(※注意※ 都市計画に基づいて
建て替えられたものも含まれているので注意!)

37年•••
あと6年しかないじゃん•••

RCは、取り壊して建て替えるとなったら、
莫大なお金が必要です。
わたしは文なし••• (ToT)
できれば、
取り壊す前に売却できる物件がいいです•••

結論は••• 物件Aはムリ!わたしには高嶺の花!

物件A•••
利回りを重視して、
自らの属性も考えずに強引に考え進めてきました。

結果、
最初から欲をかいたシミュレーションをして、
現実とはそぐわず、全くピンとこない•••
という結末となってしまいました (ToT)

反省です••• 涙

次回はもう少し身の丈に合った物件を探して
シミュレーションしたいと思います
( ̄^ ̄)ゞ

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です