おまつ不動産投資を学ぶ

指標の計算を学ぶ(キャッシュフロー編)

お金が手元に残ってないと不安ですよね

おまつです♡

実際に電卓叩いたり、
項目の出し方を調べたりすると
実質利回りの算出が
いかに難しいか分かってきますね•••

厳密には、
空室損失費用と修繕費用も
考えなくてはいけないもの。

遠い目・・・( ´Д`)y━・~~

 

では今日は
キャッシュフローについて調べていきます!

キャッシュフローは
実際に手元に残るお金のことを指します。

指標その③

実質家賃収入ー返済利子ー減価償却費=税引前利益

税引前利益ー税金(所得税+住民税)=税引後利益

税引後利益+減価償却費ー返済元本=キャッシュフロー

税引前利益を算出する際に
いったん差し引いた減価償却費を
なぜまた最後にプラスするのでしょう?

減価償却費は税務上の経費となるのですが、
実際には支出を伴っていないお金、
いわば架空(!?)の経費であり、
現金は手元に残っているからです。

そこで、キャッシュフローに
最後に戻してあげるわけです。

《例》
前回の2800万円の物件に対して80%の2240万円の融資を受けた

・実質家賃収入 204万円 /年
・借入金2240万円(30年・元利均等払い、金利2.5%)
  返済元本50万円/年 返済利子55万円/年
・減価償却費37.5万円/年
・所得税率23%
・住民税率10%

まずは、税引前利益を求めます
204万円ー55万円ー37.5万円=111.5万円

次、税引後利益いきましょう!
111.5万円ー(111.5万円×0.23+111.5万円×0.1)=74.7万円

はい、次!!
74.7万円+37.5万円ー50万円=62.2万円

よって、年間キャッシュフローは
約62.2万円なり〜

 

こ、これは•••
覚えるのに苦労しそうっ!!

指標その④

ROI(%)= 年間キャッシュフロー ÷ 最初に払った自己資金 × 100

ROIとは、最初に出した自己資金を、
1年当たりでどれくらい回収できたか?
を表すもの。

なるほど〜 (^ ^)
回収率は知りたいですね!

実質物件価格2996.7万円ー銀行からの融資2240万円
=最初に払った自己資金756.7万円

62.2万円÷756.7万円×100=8.219

ROIは8.22%なり〜

100÷8.22=12.165だから
最初に払った自己資金は
約12年で回収できることがわかります。

ROIは借入額で変化し、
投資効率で見ると借入額を大きくした方が
効率的だけど、
借入額が大きいということは
そのぶんリスクも大きくなる…

っと!?

ここまで2回にわたって
勉強してきた計算式は
投資初年度のものだそうです ∑(゚Д゚)
空室が出たり状況は変わるから•••

って、ほらやっぱり!

現実的に、将来のいろんな変化も含めて、
正確なシミュレーションは必要とのこと。

エクセルで自作してもいいし、
オンラインサービスなどを
利用してもいいでしょう!
だって〜笑

いやいや安心しましたよ、
めっちゃ難しいから!!

でも、今回は基本を知ることができて
よかったです
m(_ _)m

不動産投資の学校[入門編] 編著・ファイナンシャルアカデミー

 

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