おまつ不動産投資を学ぶ

指標の計算を学ぶ(利回り編)

不動産指標を学んでイメージを掴む!

おまつです♡

不動産投資初心者のわたしですが
収益不動産のことや
不動産投資の種類を調べることで
すこ〜し、大まかな流れが
イメージ出来てきました♡

ここで、わたし•••
気づきましたよっ!

計算力がないとお話にならない!!
ってことに!! ((((;゚Д゚)))))))

取得を考える不動産の、
利回りであったり、
キャッシュフローであったりといった指標を
すばやく計算できないとダメでしょ〜!!

意味合いはうすら分かってるつもりでも
計算出来なかったら
儲けられるわけないです!
ネギ背負った鴨ですよーって
おバカがバレて、騙されるわ•••汗
アッカーーーン!!

不動産投資を始めるにあたり
必要不可欠な計算式を覚えるぞ〜!!
おーっ!!ヽ(´▽`)/

まずは利回り計算から

お金の増える率、これが利回りですね。

不動産投資の場合、主なものは
表面利回り」と「実質利回り」の2つ

指標その①
表面利回り(%)= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

表面利回りは、
購入時や日々の管理にかかってくる
税金・諸経費を一切含めていないので、
実際に手元に入ってくるお金を
正確に表すものではないです。

ただ、計算が手軽にできるため、
よく使われる指標の一つです。

不動産の販売資料や広告、
不動産投資サイトなどに
掲載されている利回りは、
ほとんどがこの表面利回りである、
とのこと。

判断材料にはなりますが
注意して見る必要あり!ですね。

指標その②
実質利回り(%)実質家賃収入 ÷ 取得費総額(実質物件価格)× 100

実質家賃収入とは、
年間家賃収入から、
物件を維持するのに
必要な諸経費
(管理業者に管理を頼んだ場合の
管理委託費など)
を差し引いたものです。

実質家賃収入=
(月額家賃ー管理費等)×12ヶ月ー固定資産税ー都市計画税

取得費総額(実質物件価格)とは、
物件価格に売買契約時の仲介業者への
仲介料などを加えたものです。
リフォームが必要な場合は、
取得費総額にその費用を加えます。 

実質物件価格=
購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税+リフォーム費用

不動産投資は、
経費を引いた「実質利回り」を
しっかり把握して行う必要あり!
ですね〜〜  _φ(・_・

《 例 》
3000万円の中古マンション1区分を値切って2800万円で購入、
家賃月額20万の場合

20万円×12ヶ月÷2800万円×100%=8.571%

表面利回りが8.57%ということですね
かんたんに計算できました!

次!

実質家賃収入は、ここでは管理費1万円、固定資産税と都市計画税合わせて24万円として計算します

すると、20万円ー1万円×12ヶ月ー24万円=204万円

実質物件価格は、仲介手数料97万2千円、印紙税1万5千円、司法書士報酬14万円、登録免許税28万円、不動産取得税56万円かかったとして

2800万円+97万2千円+1万5千円+14万円+28万円+56万円=2996万7千円

よって

204万円÷2996万7千円×100=6.807%

実質利回りは6.81%です

値切って購入しても、実際は
結局3000万円かかるんですね•••
表面利回り8.57%でしたが、
実質利回りは6.81%まで
下がってしまいました。

実質利回りは、やはり•••
計算するのに調べる項目が多いので
大変〜 (>_<)

今日から物件広告見たら
電卓叩きまくりたいと思います 笑

不動産投資の学校[入門編] 編著・ファイナンシャルアカデミー

 

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