おまつ不動産投資を学ぶ

【CREAL(クリアル)】(仮称)ドムス・スタイル森下、募集開始は明日 3月25日(木)20時から!!

おまつです♡

 

さあさ、
CREAL(クリアル)  から
新規案件の発表がありましたよ〜♪

(*´∀`*)


(仮称)ドムス・スタイル森下

なーーーんと!

 

新築レジデンス

キターーーーーーー!!!
♪───O(≧∇≦)O────♪

 

 

  • 募集金額 : 39,800万円
  • 想定利回り(年利) : 4.5%
     ( インカムゲイン相当 2.5% / キャピタルゲイン相当 2.0% 
  • 想定運用期間 : 12ヶ月
  • 最小投資金額 : 1万円
  • 初回配当日 : 2021年5月31日
  • 募集期間:2021年3月25日 20時 〜 2021年4月6日 20時

 

動画で見られる、
外観や共用部分の木を使ったデザイン、

おっしゃれ〜♪

(*´∀`*)

 

しかし•••森下???
どこだ??? と思ったら、

東京都の 墨田区 でした。汗

( 認識不足ですみません•••m(_ _)m )

おまつが東京にいた頃にも
生活圏内ではなかったので、
正直ワカンナイ、という。。。苦笑

都営新宿線・大江戸線「森下」駅 徒歩約5分
JR「両国」駅 徒歩約12分

なるほど、
両国のあたりなのね〜〜 (´ー`)

 

この《ファンドが目指すもの》は???

では、
この案件の《ファンドが目指すもの》を
見ていきまーす♪

( ̄^ ̄)ゞ

毎月配当でありながら売却時のキャピタルゲインを組み合わせることによる高い利回りの確保

第41号墨田区森下一棟レジデンスファンド(以下「本ファンド」といいます)は、クリアルパートナーズ株式会社(※1)によるマスターリース契約によって収益の安定化を図り、運用対象期間の毎月配当を実現しています。一般的な都心部の賃貸レジデンスでは、NOI利回り(※2)は3%台ですが、本ファンドは、売却時のキャピタルゲインも配当の対象とすることで、相対的に高い利回りとなるよう設計しております。
※1 2021年3月1日より株式会社ブリッジ・シー・エステートはクリアルパートナーズ株式会社に、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルはクリアル株式会社に、社名変更いたしました。
※2 NOIとはNet Operating Incomeの略で不動産の運営純収益のことを指します。不動産から得られる賃料から建物管理費、賃貸管理費、公租公課、火災保険料、修繕費等の費用を控除して求めます。

実際の入居状況について、
2021年3月23日現在において

12戸全て契約済!!

とのこと。

入居したばかりで出ていく人は
なかなかいないわよねっ!

よって、
運用期間であるこの1年は
空室リスクは低いし、
そもそもマスターリース契約だから
家賃の取りっぱぐれについては
考えなくても、
問題ないってこと〜〜♪

(о´∀`о)

 

問題は、

キャピタルゲイン よね••• (^◇^;)

 

上記本文中に

(一般的な都心部の賃貸レジデンスでは、NOI利回り(※2)は3%台)

と記載されていたけれど、

クリアル独自に、本物件と同等規模・築浅の
墨田区所在の共同住宅の取引事例を調査したそうな。

それによると、
取引利回りは NOI利回りベースで
概ね 3.6%~4.0%程度
だってさーーー

( こっちの情報の方が重要じゃ•••苦笑 )

 

それを踏まえて
今回の案件は設計されてて、

NOI利回り4.0%以下で売却できれば
想定通りの
年利4.5%の配当 を得られる♬

だけど
NOI利回り約4.3%で売却した場合
年利2.5%の配当
つまり、
毎月のインカム配当のみ ってことになる!

という。

 

なんてったって
新築 だし、
2.5% は固いと思うから、
することはなさそうですが•••

( あくまで個人の意見。汗 )

 

近年開発が進むエリアでの新築レジデンス

(仮称)ドムス・スタイル森下(以下、「本物件」といいます)は、都営大江戸線・新宿線「森下」駅徒歩5分と利便性の高い立地に所在しています。徒歩圏内にはJR「両国」駅が位置しており、複数路線へのアクセスが可能な立地です。また、森下エリアは、新宿方面ほか都心部や千葉方面へのアクセスの利便性や、一方で穏やかな住環境を有している等の要因から、流入人口も増えております。特に本物件の所在する「立川」エリア(立川一丁目~四丁目)では、2010年の人口は4,707人でしたが、2020年では6,125人と、約1.3倍の人口増加となっています(※)。
※墨田区「月別世帯人口」

 

10年前との人口比較ですね〜

ε-(´∀`; )

でも確かに《利便性》はいいですよね〜♪

 

2人入居可能な部屋サイズで幅広いニーズに対応

本物件は全体で12戸、うち6戸は34㎡台、残り6戸は28㎡台です。いずれの住戸も2人入居可能となっており、単身者からDINKS(※)まで幅広い賃貸ニーズに応える物件です。実際に現在の入居者は12戸中9戸について2人での入居となっています。
DINKSとは、Double Income No Kidsの略で、一般的に、子供のいない、共働きの夫婦のライフスタイルとされます。

 

へーーーー

「なんとかしてうまくアピールしよう!」
としてるような•••

•••き、気のせいよね? 汗

おまつの勝手な言い分だけどさ、
クリアルは「誠実さ」が売りなんだから
せこいコトして
変な方向に行かないでほしい!!
と切に願う〜〜。泣

 

ああそうそう!
他にもうひとつ
おまつが気になってるのが、

優先劣後の出資割合 が、
およそ

19:1
( =劣後出資5% )

ってこと。

 

えええええええ
•••こんなものだっけ???

調べてみたら、
最近の案件は
全部この比率だった💦

( これまたおまつの認識不足だわねーっ!
アセアセ。。(;´Д`A )

そっかーーー
おまつのような小心者は
ちょっとドキドキしちゃうわね〜っ💦

((((;゚Д゚)))))))

 

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