おまつ不動産投資を学ぶ

【みんなで大家さん】シリーズ成田1号 を考える

おまつです♡

 

ブログにコメントをいただいた
「みんなで大家さん」出資者の方から

《成田1号》

という商品が出ていることを
教えていただきました。

のりやんさん、
ありがとうございます♪ (^ ^)

 

過去、ブログでの言葉遣いが
よろしくなかったようで
それこそ「訴える!」とか•••
少しばかり 怖い思いをしたので、
「みんなで大家さん」のことは
もう触れないつもりだった 小心者おまつ。

フ〜ッ ε-(´∀`; )

しかし、
みなさんの関心は
高いようですね〜。笑

ハ〜ッ ε-(´∀`; )

•••仕方ない、
いっちょ調べてみるか!!

ひさしぶりに

勇気を出して、笑
「みんなで大家さん」のサイトを
のぞいてみましたヨ。

確かに、
「成田1号」という商品が

あります!!

しかも、
正式名称は••• 

し、し、し、 ∑(゚Д゚)

シリーズ成田1号

ですッ!!!

 

 

《シリーズ成田1号》 とは?

なんと!
成田1号、早くもシリーズ化決定
しているんですね。笑

 

シリーズ成田1号》 とは•••

想定利回り

運用期間

の「みんなで大家さん」の 最新商品 です。

利回りだけ見ると
やっぱり魅力的〜♪ (*´∀`*)

しかし。

コロナなどで
先行き不安定なこの時期に、
5年という 長期モノ 。

不動産もどうなるか
わからないですからねぇ〜 汗

 

出資金 1口100万円

庶民おまつには
1口の ハードル 高し••• 苦笑

(^◇^;)

 

で、
まずは 金額 から見ていきます。

出資総口数
2,535口(2,535百万円)
募集総口数 2,028口(優先出資部分)
劣後出資口数 507口(営業者による出資)

こう書いてあると
わかりにくいかもしれませんが、

要するに

出資総額
25億3500万円
募集総額 20億2800万円(優先出資部分)
劣後出資額 5億700万円(営業者による出資)

 

投資家負担分だけで

20億円越え の案件です。

この投資金額自体は
SBIソーシャルレンディング などでも
ざらにある金額ですけどね。

 

問題になってくるのは

なにに「20億円」出資するのか?

と、いうことです。

_φ(・_・

 

シリーズ成田1号」は
成田国際空港から北西に位置する、

約45.5万㎡ の大型開発用地
「成田空港周辺開発プロジェクト用地

一角
不動産として組み入れた商品、とのこと。

 

へぇーっ!!
成田でそんな大型の開発事業が!?
∑(゚Д゚)

と思い、
調べてみましたが•••

うーーん。
成田市の公式ホームページ には
書いてないですね•••

結構大規模な計画だと思うのですが、
あくまで、
民間の計画段階なんですかね?

 

【 訂正 2021/1/15

記載がありました!!
おまつが探せなかっただけでした!汗
申し訳ありません!! m(_ _)m

 更新日:2019年4月5日 

成田都市計画 地区計画(小菅地区)の決定の告示

市では、空港利用者のための宿泊施設やインバウンド需要を受け止めるための商業・娯楽施設、広域交通ネットワークを生かした流通業務施設や国際展示場、再生医療などの高度な医療研究を行う研究施設など、民間の開発を誘導し、空港周辺地域に新たな産業拠点を形成するため、平成31年4月5日付けで小菅地区地区計画を決定しました。

決定内容及び縦覧場所は以下の通りです。

・都市計画の種類 地区計画

・都市計画を定める土地の区域 成田市小菅字間々田、天神台、根古屋、ドウメキ、小屋ノ台、中台、溝川、山田、中小菅及び関戸谷並びに大山字中峯の各一部の区域

・縦覧場所 成田市都市部都市計画課

 

☞ https://www.city.narita.chiba.jp/environment/page0144_00007.html

 

miracchiさん情報ありがとうございます!

公の大規模な計画があった上で、
今回のこのような商品が出るわけですね。

アセアセ。 (;´Д`A

 

今回の案件はその 一角 •••。

 

物件概要には
次のような記載がありました。

物件名 成田空港周辺開発プロジェクト用地
土地面積 1,484.00m2
想定賃貸利益 177,450千円
所在地 千葉県成田市小菅字小家ノ台257-1
種別 山林

 

1484平方メートルと書いてありますね。

しかも 山林•••。

「山」は扱いが難しいので
価格は安め と
聞いたことがあるような•••。

これで、
建物とかないのに、

用地だけで、

1億7745万円 もの

賃貸料》取れるんですかね•••汗

 

((((;゚Д゚)))))))

 

おまつったら、
パッと「年間で!?」
と思ってしまいましたが
これは勘違いで、
単位が明記されていないので、
ひょっとしたら
運用期間である「5年間で」
この額なのかもしれないです。

そうした場合、
年間 3549万円 の賃貸料
月額にすると
295万7500円ってことになりますね。

•••。

うーーん、
こんなものなのかな??? 汗

 

そこで、
この住所の
土地価格相場(地価)を調べてみると、

坪単価 2.0万円/坪

(0.6万円/㎡)

と出ましたYO••• (>_<)

初心者おまつ でさえも
わかるくらい、
安いよね•••
普通にね•••

((((;゚Д゚)))))))

 

計算したら、
1484平方メートルの用地は

890万4000円

の価値

でした。

消費税プラスして
979万円4400円 か•••

 

まあ、
ばっくり言っちゃうと、

あなたは

約1000万円

で買える土地を、

月300万円

借り続けますか??

 

ヒィィィ〜ッ‼︎ ((((;゚Д゚)))))))

 

あなたは

約1000万円

買える土地に対し、

20億円 集めますか??

 

あ、
でもこれは現状「山林」なので、
切り開いて更地にするには
お金がかかりそうですね〜。(^_^;)

しかし「更地にする」とか
そういった具体的な記載は
サイトには、まるでないですね。汗

たとえ
切り開く代金が入っているとして、
更地にした土地が
突然、極端に大きく値上がりする
といったことが
あるのでしょうか•••??

不動産マジック??

あるとしたら、
すごい《錬金術》ですね〜!!

ヤッホイ♪ ψ(`∇´)ψ

 

 

というわけで

 

おまつ的には
イマイチ納得できず、
この案件に
5年も大金を任せる勇気は

なし!

あくまで
おまつ個人の見解として•••。

アシカラズ。 m(_ _)m

 

 

 

で、そんな時に
こんなのを発見しました♪

☞ みんなで大家さんの資本増強は自作自演?

というコラム。

ぜひ読んでみてください。

おまつよりも
詳細に取り上げて、
検証していらっしゃいます。

☞ ありえない高額転売!みんなで大家さんのシリーズ成田1号

やはり、
同じようなところで
引っかかりを感じている人が
いるんだな〜〜
と、わたしゃ安心しました。笑

(о´∀`о)

 

 

話を戻しますが、
「シリーズ成田1号」の概要を見る限り
大規模な開発事業計画 なので、
必ず《開発許可》が必要なはずです。

建築物を目的として、農地転用・造成・区画の変更・公共施設の整備や廃止等を伴う500平方メートル以上(区域区分のない都市計画区域にあっては1,000平方メートル以上)の土地利用をする場合には、都市計画法第29条の許可申請が必要となります。

成田市・都市計画法に基づく開発許可等について より

 

そういった計画が
「ある」ならあると、
「ない」ならないと、
しかるべきところ(成田市役所・都市計画課)
が言ってくださるといいのですが•••。

そしたら
いま現在 投資をお考えの方も、
どうなんだろうと悩まずに
投資判断できますよねー♪

 

【 訂正 2021/1/15

公の都市計画 は、

ありました••• (^◇^;)

 

《投資》は
自己判断の上の自己責任。

ゆえに、
最終的に損することのないように
常に「納得できる」投資を
心がけたいものです。

( ̄^ ̄)ゞ

 

POSTED COMMENT

  1. カカシ より:

    成田1号は
    好評に付き完売しましたそうです…

    • おまつ より:

      カカシさん、はじめまして♪
      すでに完売!? •••そうなんですかぁ。
      わたしが知らないだけで、人気だったんですね〜汗
      シリーズだから、そのうちまた2号が出てくるのかな。。。 (^◇^;)

  2. カカシ より:

    発売10日程で1号は完売だそうで
    最近ずっと《アグレボ》が続いていたので新しい物件だったから好評だったみたいですね…
    成田2号が12月半ばくらいに発売予定みたいですよ〜

    • おまつ より:

      なんと!!! 2号の予定まで!!
      公式サイトではいまだ「絶賛募集中」になっていますが、
      カカシさん情報通ですね〜! (´ー`)
      ・・・情報を得るなにか特別な方法がおありで? ??
      わたしは、公式サイトしか情報源ないので、情報いただけてうれしいです♪ 
      ありがとうございます!   m(_ _)m

  3. カカシ より:

    情報通ではなく…
    成田1号を申し込みしてみたら、完売しましたと返信がきて、12月半ばに2号が発売を予定してますので、2号の方で検討して頂けませんかと教えてもらっただけです (^^;

    • おまつ より:

      そうでしたか••• (^◇^;)

      しかし、カカシさんのように投資しようという方が、
      
一個人の独り言とはいえ
      こんなブログを読んでも 怒らずに、笑
      コメントくださるなんてありがたいです〜♪

      おまつは 好意的な方にも、批判的な方にも、
      オープンな 《中立》 ブログを目指していますので、
      
またよろしくお願いします〜♡

      (о´∀`о)

  4. pochi より:

    >運用期間である「5年間で」この額なのかもしれないです。

    これは1年間の賃料ですね。そうでないと投資元本に対する7.0%の利回りをカバーできません。
    1.77億÷7%=25.3億
    こんなのに引っ掛かる人、、居るんですね。

    • おまつ より:

      pochiさん、はじめまして♪
      教えてくださりありがとうございます。

      賃貸料が、わかりやすく出資額に対する7%の額ですものね…
      やはり、年間ですよね…汗

      おまつの良心なのか?勝手に、「これはこうなんじゃないか」と理解できそうなところに落とし所を持っていってました
      …危ないところでした。。( ;´Д`)

      そうなると、
      「約1000万円で買える土地を、月1478万7500円で借り続けますか?」
      ってことになりますね•••

      やはり、
トンデモな内容になってきちゃいますね…

      ((((;゚Д゚)))))))

  5. pochi より:

    記事にされている通り、アグレボバイオテクノロジーセンター(ほぼ廃墟のショッピングモール)もかなりぶっ飛んだ単価でしたが、それをはるかに超越しています。もう末期ですね。

  6. miracchi より:

    成田市のホームページには以下のような計画が掲載されていますので、一応該当箇所は修正された方が良いかと思います。
    https://www.city.narita.chiba.jp/environment/page0144_00007.html

    でも、普通に考えたら土地代よりも土木建築費(特に造成費)のほうが圧倒的に高い場所のように思います。
    開業までに発生する土木建築費はどうやって調達するのでしょうね?

  7. おまつ より:

    miracchiさん、ご指摘ありがとうございます m(_ _)m
    URL 教えていだだいて助かりました!
    急ぎ修正します。汗
    なるほど、都市計画自体はあるのですね〜 _φ(・_・

  8. kuo3 より:

    出資してますが、何か問題でも?このご時世でこの分配金年利だからチャリンコ操業と思われても仕方ないですが、リスクとリターン、実績を判断するのは投資する本人。思惑であれこれ言うべきではないと思いますが。足を突っ込んでからコメントしたらどうですか?

    • おまつ より:

      kuo3さん、はじめまして。
      コメントありがとうございます♪

      そうですよね。汗

      おまつは、投資する勇気ありませんでした〜
      ((((;゚Д゚)))))))

  9. kuo3 より:

    会社存続のために、集めた資金の一部を分配している資金の流れは否めませんが、中期間に渡り特殊な認定された不動産小口化の認可を敢えて受けておいて、何もしないまま、資金を集めてチャリンコ操業を長い間続けるのは不可能だと思いますが。投資する側としては、会社が無くならない程度で回してもらい、ばら撒きを続けてくれれば良いのです。多数の方が怪しいと言うことで、投資家は人知れず潤っていく事が出来ます。福利厚生と言う事で、法人税を逃れるため従業員や関係各所にばら撒いて稼働している法人も多数見受けられます。この会社がそうであるとは思いませんが、特殊認可を利用して大きな資金を利用するのも経営手段ではないのでしょうか。

    • おまつ より:

      kuo3さん、お考えを聞かせていただきありがとうございます♪
      なるほど、人それぞれいろんな考え方があるので、どの方のご意見も勉強になります。
      SBISLで失敗? 絶賛修行中のおまつは、ただただ感謝です♪
      m(_ _)m

  10. ながいも より:

    おまつさん、あなたは正しいです。
    成田案件はポンジスキームを延命させるために、大口化・長期化するためのウルトラCを持ってきたと思われてもおかしくないと思います。
    せっかく良いことを言っても、狂信者からのひどいコメントに大人の対応をされているのは頭が下がります。
    (本件にはコメント不要です。投資とサイト運営と、これからも頑張ってください。では。)

  11. kuo3 より:

    狂言者と失礼極まりない。貴方が狂言をしている可能性もあることも理解した上での投稿ですかね?

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